Hohe Wohnungs- und Grundstückspreise, deutlich gestiegene Bau- und Errichtungskosten, Wohnraum als Spekulationsobjekt internationaler Investoren, ein quantitativ relevanter, dem Wohnungsmarkt entzogener Leerstand – Wohnraum ist und bleibt knapp und kostenintensiv. Mietkosten bzw. Kauf- und Errichtungskosten haben markant angezogen, Inflation und europäische Zinspolitik befeuern noch zusätzlich. Leistbares Wohnen, in der „Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte“ als Grundrecht, als Right of Housing, festgeschrieben, erweist sich als gesellschaftspolitischer Anspruch, praxisbezogen und bedarfsgerecht als kaum mehr realisierbar. Steckt der gemeinnützige, aber auch frei finanzierte Wohnbau in einem Dilemma?
Preiswerten Mietwohnraum gerade in Ballungsräumen auch zukünftig zu gewährleisten, ist dabei sicher eine der dringlichsten sozialpolitischen Aufgaben. Gerade für Städte mit hohen Zuzugsprognosen stellen sich zahlreiche Herausforderungen, um Wohnraum nach sozioökonomischen Gesichtspunkten „nachhaltig“ zu realisieren. Wobei vorausschauende städtische Wohnungspolitik nicht Wohnraum allein berücksichtigen muss, vielmehr bedürfen städtebauliche Konzepte bereits vorab praktikabler Konzepte und Lösungen hinsichtlich Individual- und öffentlichem Verkehr, Wasser- und Kanalanbindung, Schul- und Bildungsangeboten sowie ausreichend Infrastruktur bei Einzelhandel und Versorgungsdienstleistungen. Worin liegen nun vorrangig die thematischen Anknüpfungspunkte?
Unser Boden – das braune „Gold“
Beginnen wir die Betrachtung einfach mit der wichtigsten Ressource: Boden als „nicht vermehrbares Gut“ steht immer mehr im Fokus der Aufmerksamkeit. Nach ökologischen Gesichtspunkten hinsichtlich Versiegelung und angesichts knapper werdender Flächen gerade im urbanen Umfeld kommt insbesondere der Revitalisierung, Adaptierung und Aktivierung bereits bestehenden Baubestands immer größere Bedeutung zu. Leerstandsabgabe, Zweitwohnsitze, Baudichte und Versiegelungsgrad etc. werden auf absehbare Zeit auch weiterhin den politischen und gesellschaftlichen Diskurs mitbestimmen.
In Anbetracht einer sehr komplexen Materie muss man einen anderen Aspekt jedoch ebenso kritisch betrachten: Der Anspruch der Bauträger, Baukosten und in der Folge Mieten, Mietkauf oder Kaufpreise möglichst niedrig zu kalkulieren, erweist sich aufgrund bestehender Rahmenbedingungen oft als schwierig. Knappe Bodenressourcen, dadurch teurere Grundstückspreise, bisweilen mangelnder visionärer Gestaltungswille hinsichtlich Flächenwidmung sowie Stadt- und Ortsentwicklung tragen in der Praxis das ihre dazu bei. Hinzu kommen eine teils überbordende Bürokratie und Gesetztesflut – sowohl auf nationaler als auch (und das gleich neun Mal) auf Landesebene und zu guter Letzt auch noch auf kommunaler Ebene (Bebauungspläne!). Allein Vereinfachung, bessere Effektivität und Effizienz hinsichtlich der Bauvorschriften (z. B. Ö-Normen) böten hier durchaus Einsparungspotenzial, ohne jetzt bei Qualitätskriterien substanzielle Abstriche in Kauf nehmen zu müssen. „Wohnen neu denken“ bedeutet in diesem Kontext gegebenenfalls auch, Föderalismus und Gesetzesmaterien (etwa Vereinheitlichung und Nivellierung des Mietrechtsgesetzes) neu zu denken.
In Österreich liegt der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen seit 2010 relativ konstant bei rund 20 Prozent.
Selbst in Wien, europaweit seit mehr als hundert Jahren als städtebauliche Referenz für sozialen und gemeinnützigen Wohnbau angeführt, werden heute Machbarkeits- und Entwicklungsgrenzen sichtbar. So konnte im Zeitraum von 2016 bis 2020 von den geplanten 4.000 Wohnungen erst rund ein Viertel errichtet werden. Dabei betrug allein der Zuzug in die Bundeshauptstadt in diesem Zeitraum über 100.000 Personen. So bleibt der Anspruch an die öffentliche Hand, selbst unter Abwägung vieler Interessenslagen, den Wohnbau auch hinsichtlich arbeitspolitischer Erwägungen noch stärker zu priorisieren.
Vom Grundrecht zum Spekulationsmodell
Damit verbunden auch die Frage, ob es für Preisgestaltung und -entwicklung bzw. Verfügbarkeit adäquaten Wohnraums sinnvoll erscheint, Wohnraum als „Anlageobjekte“ allein den Mechanismen und Verwertungslogiken vor allem ausländischer Marktteilnehmer und Investoren zu überlassen. Wohnraum als Spekulationsobjekt am internationalen Kapitalmarkt scheint kein tragfähiges gesellschaftspolitisches Zukunftsmodell zu sein. Schaffung und Bereitstellung leistbaren Wohnraums im Rahmen des gemeinnützigen Wohnbaus hinken österreichweit hingegen den Vorgaben deutlich hinterher.
Sprechen wir von leistbarem Wohnen: Wie sieht das bei uns konkret in Zahlen aus? In Österreich liegt der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen seit 2010 relativ konstant bei rund 20 Prozent. Hier sind allerdings Gemeindebau- und Genossenschaftswohnungen ebenso wie Altverträge (z. B. „Friedenszins“) inkludiert, was statistisch auch zu preislichen Nivellierungen nach unten führt. Bei Neubauwohnungen und am frei finanzierten Wohnungsmarkt beträgt der Anteil der Wohnkosten am Nettohaushaltseinkommen hingegen bereits bis zu 40 Prozent.
Ob Miete oder Eigentumserwerb unterliegt ebenso immer weniger einer „freien“ Entscheidung.
Der Wunsch nach dem Eigenheim hängt heute nicht nur von den persönlichen Einkommensverhältnissen ab. Sich Eigentum zu „erarbeiten“ oder gar anteilig zu „ersparen“, gestaltet sich im Vergleich zu früheren Generationen deutlich schwieriger. Allein die aktuellen, teilweise sehr restriktiven Kreditvergaberichtlinien machen es trotz guter Einkommenslage deutlich schwerer, sich ein Eigenheim zu finanzieren. Vererbtes Sach- und Geldvermögen bietet da immer noch den besten Spielraum. In Österreich und Deutschland beträgt der Anteil der Menschen, die in Eigentumsobjekten leben, etwa 50 Prozent. Im EU-Schnitt sind es hingegen rund 70 Prozent.
Wohnen als gesellschaftliches Thema wird uns jedenfalls auch zukünftig begleiten und an Brisanz sogar noch zunehmen. Als bedarfsorientiertes Grundrecht weitestgehend außer Streit, bedarf es in den Niederungen der politischen Leitlinien und der praktischen Umsetzung jedoch noch zahlreicher Schrauben, an denen gedreht werden muss, um Wohnraum auch zukünftig ausreichend verfügbar und auch leistbar zu gestalten.
