Schimmel, Legionellen, unzureichende oder fehlende Heizmöglichkeiten – all das sind unangenehme Zustände in einer Wohnung, die die Wohnqualität massiv beeinträchtigen können. Aber wer ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich? Was passiert, wenn die Benützbarkeit der Wohnung durch solche Umstände beeinträchtigt wird?
Bei der Vermietung und Anmietung einer Wohnung ist es ratsam, im Vertrag genau zu definieren, in welchem Zustand sich das Miet-objekt zum Zeitpunkt der Anmietung befindet, und vor allem auch, zu welchem Zweck es vermietet wird (Wohn-, Geschäfts- oder Lager-raum u. ä.). Diese Umschreibung ist für die Beurteilung maßgeblich, ob die Benützbarkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Dabei kommt es darauf an, ob die erbrachte Leistung von der vertraglich zugesicherten Leistung abweicht. Wird eine Wohnung beispielsweise als in einem allgemein guten Zustand zu Wohnzwecken vermietet und ist diese Wohnung wegen massiven Schimmelbefalls und damit verbundener Gesundheitsgefährdung nicht bewohnbar, weicht das tatsächlich Geleistete von dem vertraglich Zugesicherten ab, weil statt einer sich im guten Zustand befindlichen Wohnung eine von Schimmel befallene Wohnung vermietet wurde. In diesem Fall besteht für den Mieter ein Anspruch auf Mietzinsminderung. Ein Mietzinsminderungsanspruch steht im Allgemeinen dann zu, wenn es zu einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung kommt oder eine objektive reale und unzumutbare (Gesundheits-)Gefahr vorliegt. Schimmel kann sowohl zu einer Gebrauchsberechtigung, aber in Extremfällen auch zu einer Gesundheitsgefährdung führen.
Oftmals liegen die Ursachen, die zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Benützbarkeit der Wohnung führen, in der mangelnden Erhaltung des Mietgegenstands. Bei der Frage, wer für die Erhaltung des Mietgegenstands verantwortlich ist, ist in erster Linie maßgeblich, ob das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) oder des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) fällt. Für gesundheitsbeeinträchtigende Zustände gilt aber sowohl im MRG als auch im ABGB, dass ein Mieter diese jedenfalls nicht hinzunehmen hat. Vor allem dann, wenn die Schimmelbildung nicht nur oberflächlich ist, kann diese zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen. Handelt es sich um großflächigen, massiven Schimmelbefall, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, etwas gegen den Schimmel zu unternehmen.
Zusätzlich steht dem Mieter, sofern auch die Benützbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist, ein Mietzinsminderungsrecht für die Zeit der Beeinträchtigung zu. Ist der Schimmelbefall objektiv gesehen gesundheitsgefährdend, so steht in diesem Fall ein Mietzinsminderungsrecht zu, selbst wenn die Wohnung noch genützt werden kann. Das Mietzinsminderungsecht steht ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung bis zur endgültigen Behebung zu. Sollte der Mietzins in Unkenntnis des Rechts auf Mietzinsminderung gezahlt worden sein, so besteht die Möglichkeit, den irrtümlich zu viel gezahlten Mietzins zurückzuverlangen. Noch besser ist es, den Mietzins im Fall einer Beeinträchtigung gleich nur vorbehaltlich zu bezahlen. Die vorbehaltliche Zahlung muss dem Vermieter aber mitgeteilt werden. Dies am besten schriftlich. Der die Benützbarkeit der Wohnung beeinträchtigende Umstand muss dem Vermieter jedenfalls angezeigt werden. Diesbezüglich besteht also eine Pflicht des Mieters. Ohne Anzeige tritt kein Mietzinsminderungsanspruch ein.
Vor allem dann, wenn die Schimmelbildung nicht nur oberflächlich ist, kann diese zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen.
Natürlich ist im Fall von Schimmelbildung auch die Ursache ausschlaggebend dafür, ob dem Mieter ein Mietzinsminderungsrecht zusteht. Ist der Schimmel auf mangelndes Lüften seitens des Mieters oder auf einen unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen, so steht dem Mieter kein Recht auf Minderung zu. Wird ein Lüften auch im Winter während der Schlafphase oder während des gesamten Kochvorgangs aktiv erforderlich, so ist dies dem Mieter in der Regel nicht zumutbar. Kann Schimmelbildung nicht mit normalem Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dieser Umstand dem Vermieter zuzurechnen und es besteht ein Mietzinsminderungsrecht. Für die Höhe der Mietzinsminderung kommt es dann unter Umständen ebenfalls darauf an, ob der Mieter das ihm zumutbare Lüftungsverhalten vernachlässigt hat und ob dadurch relevant zu Erhöhung der Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung beigetragen wurde. Die konkrete Höhe der Mietzinsminderung wird im Einzelfall je nach dem konkreten Ausmaß der jeweils vorliegenden Beeinträchtigung berechnet.
Im Fall der gerichtlichen Durchsetzung des Mietzinsminderungsrechts muss der Mieter im Prozess beweisen, dass der beeinträchtigende Umstand zur mangelnden Benützbarkeit der Wohnung führt. Diesbezüglich kommt es nicht auf das subjektive Empfinden des Mieters an, sondern kann nur eine objektive Beeinträchtigung einen Mietzinsminderungsanspruch begründen. So berechtigen beispielsweise angebliche Kopfschmerzen wegen einer Mobilfunkanlage nicht zu einer Mietzinsminderung, extremer Schimmel- oder auch Legionellenbefall hingegen schon.
